KKP เผยแนวโน้มอสังหาฯไทยชะลอตัวหลังจำนวนประชากรลดลง พร้อม 4ปัจจัยกดดัน เมืองรอง-กำลังซื้อหด!ดอกเบี้ย-หนี้พุ่ง สวนทางตลาดอสังหาฯในกรุงเทพฯ และจังหวัดใหญ่ยังไปต่อเหตุมีดีมานด์จากการย้ายถิ่นฐานเข้าเมือง

          KKP Research โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ ไทยมีแนวโน้มชะลอตัวลงในระยะข้างหน้า เนื่องจากเป็นหนึ่งในธุรกิจที่จะได้รับผลกระทบโดยตรงจากจากการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุและการหดตัวลงของจำนวนประชากรที่จะเริ่มต้นในปี 2030 ตามการการคาดการณ์ของ UN

          อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดหัวเมืองใหญ่จะยังขยายตัวต่อได้ตามแนวโน้มการย้ายถิ่นฐานของประชากรเข้าสู่เมืองใหญ่ที่มีมากขึ้น ทำให้ทิศทางอสังหาฯ ไทยจะแตกต่างกันระหว่างเมืองใหญ่และเมืองรองมากขึ้น โดยการเติบโตของภาคอสังหาฯ ในอนาคตมีแนวโน้มที่จะกระจุกตัวอยู่เฉพาะในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดใหญ่เท่านั้น

          ชะลอตัวตามประชากรลด

          จำนวนประชากรและความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่ ถือเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ที่ส่งผลให้ทั้งความต้องการซื้อทั้งตลาดที่อยู่อาศัยและ เชิงพาณิชย์อย่างศูนย์การค้า สำนักงาน และ คลังสินค้าเพิ่มมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การเติบโตของจำนวนประชากรไทยที่มีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด คือช่วงอายุระหว่าง 25-54 ปี ได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วนับตั้งแต่ปี 2015 และเริ่มมีจำนวนลดลง ในขณะที่จำนวนประชากรไทยในภาพรวมจะเริ่มลดลงในปี 2030 ซึ่งจะทำให้ภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรที่รุนแรงมากขึ้น

          ปัจจัยกดดันการเติบโต

          นอกจากปัจจัยด้านประชากร ภาคอสังหาฯ ที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงกลางทศวรรษปี 2010s โดยไม่ได้เกิดจากเฉพาะโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป แต่ยังมาจากอีก 4 ปัจจัยภายในประเทศที่เริ่มเปลี่ยนทิศทางและกดดันการเติบโตของภาคอสังหาฯ คือ

1. การขยายพื้นที่เขตเมืองในต่างจังหวัด หรือ Urbanization ชะลอตัวตามภาคอุตสาหกรรมและบริการที่อาจไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่ากับในอดีตตามภาวะ Deglobalization

2. กำลังซื้อคนไทยหดตัว จากรายได้ที่เติบโตช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจ ในขณะที่ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นเร็ว

3. อัตราดอกเบี้ยที่อาจค้างสูงนาน จะเป็นปัจจัยที่ลดกำลังซื้อและเพิ่มภาระหนี้ให้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

     4.ระดับหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงมากแล้วในปัจจุบันและมีแนวโน้มที่ไทยกำลังจะเข้าสู่ช่วงขาลงของวัฏจักรสินเชื่อ (Deleveraging) ส่งผลให้การกู้ยืมอาจมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นและความสามารถในการก่อหนี้เพิ่มเติมของผู้กู้ทำได้น้อยลง

          เมืองใหญ่ยังรอด

          ถึงแม้ภาคอสังหาฯ ไทยโดยรวมจะชะลอตัวลง แต่อสังหาฯในกรุงเทพฯ และจังหวัดใหญ่ยังไปต่อได้ โดยมีแรงสนับสนุนที่แตกต่างจากภาพรวมของประเทศไทย คือ

1. การย้ายเข้าเมืองใหญ่ สะท้อนจากจำนวนครัวเรือนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวที่ 5.6% ต่อปี หรือมากกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศถึง 5 เท่า

2. การขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าในเมืองใหญ่

      3.กำลังซื้อจากต่างชาติ ที่มีบทบาทมากขึ้นต่อการเติบโตของยอดขายอสังหา ฯ ในไทย และคาดว่าในอนาคตจะมีโอกาสเพิ่มเติมจากภาครัฐที่มีแนวโน้มผ่อนคลายและเปิดเสรีให้ต่างชาติเข้ามาทำงานในประเทศได้มากขึ้น เพื่อชดเชยจำนวนประชากรในประเทศที่ลดลง